راهنمای سرمایهگذاری در املاک عمان؛ بهترین شهرها و مناطق کدامند؟
آخرین بهروزرسانی: مرداد ۱۴۰۵
بازار املاک عمان در سالهای اخیر تحت تأثیر توسعه گردشگری، لجستیک، زیرساخت، پروژههای شهری و برنامههای تنوعبخشی اقتصادی قرار گرفته است. دادههای رسمی نشان میدهد ارزش قراردادهای فروش املاک در عمان در پایان سال ۲۰۲۵ به حدود ۱.۲۷ میلیارد ریال عمان رسید که نسبت به سال قبل ۱۶ درصد افزایش داشت.
در سهماهه سوم ۲۰۲۵ نیز شاخص قیمت املاک مسکونی ۱۸.۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرد؛ قیمت زمینهای مسکونی ۱۹.۶ درصد، آپارتمانها ۲۲.۴ درصد و ویلاها ۱۶.۵ درصد افزایش داشتند.
با این حال، رشد بازار به این معنا نیست که خرید هر ملک در هر شهر عمان الزاماً سرمایهگذاری مناسبی است. نوع ملک، موقعیت، امکان اجاره، نقدشوندگی، وضعیت پروژه و مهمتر از همه شرایط مالکیت برای خریدار غیرعمانی باید قبل از تصمیمگیری بررسی شود.
در این راهنما، مهمترین شهرها و مناطق عمان را از منظر سرمایهگذاری ملکی بررسی میکنیم و توضیح میدهیم هر کدام برای چه نوع سرمایهگذاری مناسبتر هستند.
آیا سرمایهگذاری در املاک عمان گزینه مناسبی است؟
پاسخ به هدف سرمایهگذار بستگی دارد.
اگر هدف شما حفظ ارزش سرمایه و خرید در بازار شهری بزرگتر باشد، مسقط معمولاً نقطه شروع منطقیتری است. اگر به دنبال سرمایهگذاری مرتبط با گردشگری باشید، صلاله و برخی پروژههای گردشگری یکپارچه میتوانند مورد بررسی قرار گیرند. برای سرمایهگذاری مرتبط با صنعت و لجستیک نیز صحار و الدقم شرایط متفاوتی دارند.
گزارشهای بازار Hamptons نیز در سال ۲۰۲۵، بازار عمان را تحت تأثیر سرمایهگذاری زیرساختی، Vision 2040، گردشگری، لجستیک و تولید ارزیابی کرده و از تقاضای صنعتی و لجستیکی در صحار و الدقم و فعالیت بیشتر در بازار مسقط و پروژههای گردشگری صلاله خبر داده است.
بنابراین بهتر است به جای سؤال «بهترین شهر عمان کدام است؟»، بپرسیم:
کدام شهر و چه نوع ملکی با هدف سرمایهگذاری من سازگارتر است؟
آیا اتباع خارجی میتوانند در عمان ملک بخرند؟
این یکی از مهمترین موضوعاتی است که قبل از بررسی شهر و پروژه باید مشخص شود.
قوانین عمان برای مالکیت غیرعمانیها چارچوب مشخصی دارد. یکی از مسیرهای شناختهشده، خرید ملک در مجتمعهای گردشگری یکپارچه (Integrated Tourism Complexes یا ITC) است. دولت عمان نیز خدمات رسمی مربوط به تملک ملک در این مجتمعها را ارائه میکند و وزارت میراث و گردشگری مقررات اختصاصی مالکیت غیرعمانیها در این مجتمعها را منتشر کرده است.
بنابراین یک سرمایهگذار خارجی نباید صرفاً بر اساس قیمت یا موقعیت یک ملک تصمیم بگیرد؛ ابتدا باید مشخص شود ملک موردنظر از نظر حقوقی امکان انتقال مالکیت به خریدار غیرعمانی را دارد یا خیر.
بهترین شهرهای عمان برای سرمایهگذاری ملکی
انتخاب شهر به نوع سرمایهگذاری بستگی دارد. بهصورت کلی میتوان بازار را اینگونه دستهبندی کرد:
| شهر | مناسبتر برای | ویژگی اصلی |
|---|---|---|
| مسقط | سرمایهگذاری مسکونی، اجارهای و پروژههای باکیفیت | بزرگترین و متنوعترین بازار شهری عمان |
| صلاله | سرمایهگذاری گردشگری و املاک ساحلی | گردشگری، سواحل و فصل خریف |
| صحار | سرمایهگذاری مسکونی، تجاری و لجستیکی | بندر صحار و منطقه آزاد |
| الدقم | سرمایهگذاری صنعتی و لجستیکی | منطقه اقتصادی ویژه و توسعه زیرساخت |
| نیزوی | سرمایهگذاری بلندمدت و گردشگری فرهنگی | میراث تاریخی و گردشگری فرهنگی |
| صور | سرمایهگذاری ساحلی و گردشگری | سواحل، گردشگری دریایی و بازار کوچکتر |
این جدول یک نقطه شروع است؛ انتخاب نهایی باید با توجه به نوع ملک، بودجه، افق سرمایهگذاری و وضعیت مالکیت انجام شود.
۱. مسقط؛ گزینه اول برای بررسی بازار املاک عمان
مسقط را میتوان مهمترین بازار شهری عمان برای سرمایهگذاری ملکی دانست. تنوع پروژههای مسکونی، تجاری و گردشگری در این شهر باعث شده سرمایهگذار با گزینههای بسیار متفاوتی روبهرو باشد.
دادههای NCSI نشان میدهد در سهماهه سوم ۲۰۲۵، قیمت زمینهای مسکونی در استان مسقط نسبت به سهماهه مشابه سال قبل ۴۸.۳ درصد افزایش داشته است؛ این رقم مربوط به شاخص قیمت زمینهای مسکونی است و نباید به معنای رشد ۴۸.۳ درصدی تمام املاک مسقط تفسیر شود.
از مهمترین مناطق و پروژههایی که سرمایهگذار میتواند بررسی کند:
الموج مسقط (Al Mouj)
الموج یکی از شناختهشدهترین پروژههای ساحلی و گردشگری یکپارچه مسقط است و ترکیبی از واحدهای مسکونی، امکانات تفریحی، مارینا، خدمات تجاری و هتل را ارائه میکند.
برای سرمایهگذاری در این منطقه، علاوه بر قیمت خرید باید عواملی مانند نوع واحد، هزینههای نگهداری، تقاضای اجاره و شرایط فروش مجدد بررسی شود.
شهر سلطان هیثم و وادی زها (Wadi Zaha)
وادی زها یکی از پروژههای جدید شهر سلطان هیثم است. طبق اطلاعات وزارت مسکن و برنامهریزی شهری عمان، این پروژه شامل آپارتمان، دوبلکس، تاونهاوس، ویلا و پنتهاوس است و امکاناتی مانند فضای سبز، استخر، باشگاه، فروشگاه و کافه در آن پیشبینی شده است.
مزیت اصلی چنین پروژههایی برای سرمایهگذار، قرارگرفتن در یک توسعه شهری جدید است؛ اما ارزیابی پتانسیل رشد قیمت باید بر اساس قیمت ورود، زمانبندی توسعه، عرضه آینده و تقاضای واقعی انجام شود و نمیتوان صرفاً به دلیل جدید بودن پروژه، رشد قیمت را تضمینشده دانست.
الغبره و العذیبه
الغبره و العذیبه از مناطق شناختهشده مسقط هستند و به دلیل دسترسی به خدمات شهری، مراکز تجاری، مسیرهای اصلی و مناطق مسکونی، برای بررسی بازار اجاره و خرید مسکونی اهمیت دارند.
گزارشهای بازار Hamptons نیز در بررسی بازار مسقط، از فعالیت و تقاضا در مناطق مختلف این شهر و حضور بازارهای مختلف مسکونی و تجاری خبر میدهد.
مسقط بی (Muscat Bay)
Muscat Bay در منطقه قنتب، یک گزینه متفاوت در بازار املاک ساحلی مسقط است. این نوع پروژهها بیشتر برای سرمایهگذارانی جذاب هستند که به دنبال ترکیبی از سبک زندگی، ملک ساحلی و پتانسیل اجاره یا استفاده شخصی هستند.
۲. صلاله؛ گزینهای متفاوت با محوریت گردشگری
صلاله به دلیل آبوهوای متفاوت، طبیعت، سواحل و فصل خریف، بازار ملکی متفاوتی نسبت به مسقط دارد.
در این شهر، ارتباط میان گردشگری و تقاضای ملکی اهمیت بیشتری پیدا میکند. به همین دلیل، پروژههای گردشگری یکپارچه و املاک نزدیک به مراکز گردشگری میتوانند برای سرمایهگذارانی که به بازار گردشگری علاقه دارند، جذابتر باشند.
هوانا صلاله (Hawana Salalah)
هوانا یکی از شناختهشدهترین پروژههای گردشگری یکپارچه در جنوب عمان است و ترکیبی از اقامت، تفریح، امکانات گردشگری و املاک مسکونی را ارائه میکند.
برای ارزیابی سرمایهگذاری در چنین پروژهای نباید فقط به درآمد فصل خریف توجه کرد. میزان تقاضا در سایر ماههای سال، هزینه مدیریت، امکان اجاره کوتاهمدت و بلندمدت و قوانین مربوط به بهرهبرداری از ملک نیز باید بررسی شود.
صلاله همچنین در گزارشهای بازار املاک عمان بهعنوان بازاری مرتبط با رشد گردشگری و پروژههای مهماننوازی مطرح شده است.
۳. صحار؛ ترکیب بازار مسکونی و اقتصاد صنعتی
صحار به دلیل بندر و منطقه آزاد صحار، ساختار اقتصادی متفاوتی نسبت به مسقط دارد.
منطقه آزاد صحار در زمینی به مساحت حدود ۴۵ کیلومتر مربع ایجاد شده و به شبکههای حملونقل و بازارهای منطقهای دسترسی دارد. OPAZ همچنین مزایایی مانند امکان مالکیت ۱۰۰ درصد خارجی برای فعالیتهای واجد شرایط، مشوقهای مالیاتی و دسترسی به مسیرهای تجاری را برای این منطقه اعلام کرده است.
این زیرساخت اقتصادی میتواند روی تقاضا برای:
- مسکن کارکنان و مدیران
- فضاهای تجاری
- انبارها
- خدمات مرتبط با صنعت
- املاک نزدیک به مراکز کاری
اثر بگذارد.
اما این به معنی آن نیست که هر ملک در صحار بازدهی بالایی دارد. برای سرمایهگذاری باید فاصله از مراکز اشتغال، نوع ملک، تقاضای واقعی اجاره و نقدشوندگی بررسی شود.
۴. الدقم؛ مناسبتر برای نگاه بلندمدت و صنعتی
الدقم یکی از متفاوتترین بازارهای املاک عمان است.
اقتصاد این منطقه بیشتر با توسعه بندر، لجستیک، صنعت، زیرساخت و منطقه اقتصادی ویژه الدقم گره خورده است. OPAZ اعلام کرده مجموع سرمایهگذاریهای مناطق اقتصادی ویژه، مناطق آزاد و شهرهای صنعتی عمان تا پایان ۲۰۲۴ به حدود ۲۱ میلیارد ریال عمان رسیده است.
بنابراین در الدقم باید بازار را صرفاً از زاویه «خرید آپارتمان» نگاه نکرد. فرصتهای مرتبط با:
- املاک تجاری
- انبارداری
- کارگاهها
- خدمات لجستیکی
- اقامت کارکنان
- پروژههای مرتبط با صنعت
نیز اهمیت دارند.
در مقابل، نقدشوندگی برخی داراییها میتواند از بازار بزرگ مسقط پایینتر باشد. بنابراین الدقم بیشتر برای سرمایهگذاری با افق زمانی بلندمدت و تحمل ریسک بالاتر قابل بررسی است.
۵. نیزوی؛ بازار کوچکتر با تمرکز بر گردشگری فرهنگی
نیزوی یکی از مهمترین مقاصد فرهنگی و تاریخی عمان است و قلعه، بازار سنتی و موقعیت آن در منطقه داخلیه، ظرفیت گردشگری متفاوتی ایجاد کرده است.
در مقایسه با مسقط، بازار نیزوی کوچکتر است و نباید انتظار داشت نقدشوندگی یا عمق بازار آن مشابه پایتخت باشد.
با این حال، برای سرمایهگذارانی که به دنبال ورود با سرمایه کمتر، زمین یا املاک مرتبط با گردشگری و افق بلندمدت هستند، میتواند ارزش بررسی داشته باشد.
دادههای NCSI نیز نشان میدهد استان داخلیه در سهماهه سوم ۲۰۲۵ رشد ۱۲.۳ درصدی در شاخص قیمت زمینهای مسکونی نسبت به سهماهه مشابه سال قبل داشته است. البته این آمار مربوط به کل استان است و نمیتوان آن را مستقیماً معادل رشد قیمت املاک شهر نیزوی دانست.
۶. صور؛ گزینهای برای سرمایهگذاری ساحلی و گردشگری
صور در شرق عمان با ساحل، سابقه دریانوردی، صنعت سنتی قایقسازی و جاذبههای طبیعی، ظرفیت گردشگری متفاوتی دارد.
بازار این شهر را میتوان بیشتر در چارچوب:
- خانههای ساحلی
- اقامتگاههای گردشگری
- پروژههای کوچکتر
- املاک مناسب استفاده شخصی و گردشگری
بررسی کرد.
اما نسبت به مسقط، بازار صور کوچکتر است؛ بنابراین قبل از خرید باید موضوع نقدشوندگی و امکان اجاره ملک با دقت بیشتری بررسی شود.
بهترین شهر عمان برای سرمایهگذاری کدام است؟
پاسخ به هدف شما بستگی دارد:
برای بازار شهری و تنوع بیشتر گزینهها
- مسقط
برای سرمایهگذاری مرتبط با گردشگری
- صلاله
برای سرمایهگذاری مرتبط با صنعت و لجستیک
- صحار و الدقم
برای سرمایهگذاری بلندمدت با تمرکز بیشتر بر گردشگری فرهنگی
- نیزوی
برای سرمایهگذاری ساحلی و گردشگری در بازار کوچکتر
- صور
بنابراین نمیتوان یک شهر را بهعنوان «بهترین شهر عمان برای همه سرمایهگذاران» معرفی کرد.
هنگام خرید ملک در عمان چه عواملی را بررسی کنیم؟
قیمت خرید فقط یکی از عوامل تصمیمگیری است. قبل از خرید بهتر است حداقل این موارد بررسی شوند:
۱. وضعیت حقوقی مالکیت
آیا ملک برای خریدار غیرعمانی قابل تملک است؟ نوع سند چیست؟ آیا محدودیت خاصی وجود دارد؟
۲. موقعیت ملک
فاصله تا مراکز کاری، خدمات شهری، ساحل، مراکز خرید، مدارس و مسیرهای اصلی میتواند بر تقاضا تأثیر بگذارد.
۳. تقاضای اجاره
به جای اتکا به وعده فروشنده درباره «بازده بالا»، اجاره واقعی املاک مشابه در همان منطقه بررسی شود.
۴. نقدشوندگی
ممکن است یک ملک روی کاغذ بازده جذابی داشته باشد اما فروش مجدد آن زمانبر باشد.
۵. هزینههای جانبی
هزینههای انتقال، نگهداری، مدیریت، تعمیرات و سایر هزینههای مرتبط باید در محاسبه سرمایهگذاری لحاظ شوند.
۶. وضعیت پروژه
در پروژههای جدید، سابقه توسعهدهنده، زمان تحویل، پیشرفت پروژه، قرارداد و شرایط انتقال باید بررسی شود.
بازده اجاره ملک در عمان را چگونه محاسبه کنیم؟
یکی از اشتباهات رایج این است که سرمایهگذار فقط مبلغ اجاره سالانه را با قیمت خرید مقایسه کند.
فرمول ساده بازده ناخالص اجاره:
بازده ناخالص = درآمد سالانه اجاره ÷ قیمت خرید × ۱۰۰
اما بازده خالص کمتر از بازده ناخالص است؛ زیرا باید هزینههایی مانند مدیریت، نگهداری، تعمیرات، دورههای خالیماندن و سایر هزینههای مرتبط را در نظر گرفت.
بنابراین اگر پروژهای بازده «۸ یا ۱۰ درصد» اعلام میکند، باید مشخص شود این عدد Gross Yield است یا Net Yield و بر اساس چه دادهای محاسبه شده است.
مهمترین ریسکهای سرمایهگذاری در املاک عمان
سرمایهگذاری ملکی بدون ریسک نیست. مهمترین ریسکها عبارتاند از:
ریسک نقدشوندگی: فروش یک ملک در بازار کوچکتر ممکن است زمان بیشتری ببرد.
ریسک خالیماندن: درآمد اجارهای همیشه ثابت نیست و ممکن است ملک برای مدتی بدون مستأجر بماند.
ریسک پروژه: در املاک در حال ساخت، تأخیر یا تغییر شرایط پروژه میتواند بر سرمایهگذاری اثر بگذارد.
ریسک تمرکز بر گردشگری: برخی مناطق گردشگری به فصل و میزان ورود گردشگران حساستر هستند.
ریسک حقوقی: خریدار خارجی باید قبل از هر پرداخت، امکان قانونی مالکیت و انتقال ملک را بررسی کند.
ریسک قیمتگذاری: رشد قیمت گذشته تضمینکننده رشد آینده نیست.
آیا خرید ملک در عمان به اقامت منجر میشود؟
مالکیت ملک و دریافت اقامت دو موضوع یکسان نیستند و نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
عمان علاوه بر چارچوب مالکیت ملک در مجتمعهای گردشگری یکپارچه، برنامههای اقامت سرمایهگذاری نیز دارد. وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایهگذاری عمان اعلام کرده است که پلتفرم اقامت سرمایهگذار امکان درخواست اقامتهای پنجساله یا ۱۰ساله قابل تمدید را فراهم میکند و در چارچوب برنامه، امکان مالکیت برخی املاک خارج از مجتمعهای گردشگری یکپارچه نیز پیشبینی شده است. شرایط و ضوابط این مسیر باید بر اساس وضعیت فعلی متقاضی و مقررات روز بررسی شود.
جمعبندی؛ کدام شهر عمان برای سرمایهگذاری مناسبتر است؟
بازار املاک عمان یک بازار یکدست نیست. مسقط به دلیل تنوع پروژهها و عمق بیشتر بازار، معمولاً نقطه شروع مناسبتری برای بررسی سرمایهگذاری ملکی است. صلاله بیشتر با گردشگری و املاک ساحلی ارتباط دارد، در حالی که صحار و الدقم به دلیل بندر، صنعت و لجستیک، ساختار اقتصادی متفاوتی دارند.
نیزوی و صور نیز میتوانند برای سرمایهگذارانی که افق زمانی بلندتر یا تمرکز مشخصی روی گردشگری و املاک کوچکتر دارند، قابل بررسی باشند.
در نهایت، انتخاب ملک باید بر اساس چهار عامل انجام شود:
هدف سرمایهگذاری + بودجه + نوع ملک + وضعیت حقوقی مالکیت
به همین دلیل، بهتر است قبل از انتخاب یک شهر یا پروژه، بازار چند گزینه با یکدیگر مقایسه شود و صرفاً بر اساس رشد قیمت یا وعده بازده اجاره تصمیمگیری نشود.
اگر هدف شما شناخت بازار املاک عمان است، پیشنهاد میکنیم ابتدا راهنماهای تخصصی درباره قوانین خرید ملک برای خارجیها، بهترین مناطق مسقط، هزینههای خرید ملک و اقامت از طریق سرمایهگذاری را نیز بررسی کنید. این موضوعات به شما کمک میکنند قبل از ورود به مرحله انتخاب ملک، تصویر کاملتری از بازار داشته باشید.
